機構數據顯示,房企5月融資規(guī)模同比幾乎“腰斬”,下半年,資金成為房企主要難題
在嚴厲的樓市調控威力之下,房企資金鏈問題開始爆發(fā)。近日,深圳奧宸地產資金鏈斷裂傳聞席卷地產圈,老板不知所蹤,員工被爆欠薪3000萬。
即使是大型房企也不樂觀。隨著融資渠道全面收緊,機構數據顯示,房企5月份的融資規(guī)模同比幾乎被“腰斬”。在融資和銷售兩端卡緊之下,資金回籠成為房企下半年的難題。
錢“緊”,債務壓力大
根據奧宸員工發(fā)出的討薪訴求書,奧宸長期拖欠員工工資達3000萬。據深圳當地媒體探訪,目前深圳奧宸地產南山阿里云大廈辦公室,因拖欠物業(yè)費已被貼上封條。
這家曾名列“中國地產100強企業(yè)”的房企,在深圳、北京、昆明等多個城市擁有房地產項目。不過,其在2014年就開始出現了資金鏈斷裂的問題,云南2個項目停工,深圳項目去年也被司法查封。今年此輪調控之下,奧宸地產資金鏈再度出現問題。
不只是奧宸地產,近期房企股權交易頻繁,更是出現了大量中小型房企出售旗下項目的案例。前不久,深圳控股就以現金總價54.25億元向恒大地產集團出售地產業(yè)務,這部分地產業(yè)務主要集中在三、四線城市。
“從我看到的情況,今年以來房企的資金鏈壓力確實更大了,尤其是小型房企生存困難。”綠城中國副總裁馮征告訴記者,這已經不是融資成本提高到多少的問題,而是能否融到資,大型房企依托銀行、實力股東的關系,會好很多。
維權、并購或許只是開始,每一輪調控,都有一部分中小房企扛不住。其中,上一輪調控的2014年,僅3月份被媒體曝光出來的房企資金鏈斷裂案例就有10余起,遍及浙江、江蘇等地。
上市房企也面臨資金鏈緊張、債務到期壓力。近日,國泰君安一份數據顯示,405家發(fā)行樣本中,有107家房企凈負債率超過100%,有接近50家凈負債率超過150%,16家房企凈負債率甚至超過300%。尤其是目前快速并購的房企,如融創(chuàng)、陽光城,均面臨高負債率問題。
融資端全面收緊
從去年以來,房地產開發(fā)貸、公司債、股權融資等受到很大限制,甚至是表外融資的地產基金和資管計劃均受限制。
值得一提的是,房企5月份的融資規(guī)模同比幾乎被腰斬?硕鹧芯恐行慕瞻l(fā)布的數據顯示,今年5月108家房企新增融資額為579.69億元,同比下跌了45.3%。
在克而瑞數據中,銀行貸款環(huán)比下降了29.67%;受債市波動影響,房企的票據、債券發(fā)行額縮量明顯,環(huán)比下降49.9%;同期海外發(fā)債額為零。值得注意的是,房企通過境內債券融資是近兩年輸血的重要手段。
目前,房企不得不轉向信托、私募等其他融資渠道,而融資成本也將變得更高,有房企融資成本甚至超過10%。據用益金融信托研究院報告顯示,6月12日-6月18日成立的集合信托中,房地產領域規(guī)模占比再次罕見地居首。
用益金融信托研究院助理研究員黃琬娜分析稱,房企的資金需求較大,目前銀行貸款、再融資、海外融資等成本相對較低的融資渠道均受一定阻滯,導致房企資金募集回流到信托、資管等高成本融資渠道。
不過,針對房地產信托的監(jiān)管正在趨嚴。近期,銀監(jiān)會重點檢查房地產信托業(yè)務,房地產開發(fā)貸、公司債等房企“輸血”管道也受到了限制。
在美聯(lián)儲步入加息通道之下,海外融資也已呈現關閉的跡象。Wind數據顯示,2017年二季度以來,房地產企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模為17.45億美元,僅高于2014年同期的10億美元,創(chuàng)2013年以來同期次低。
下半年“走量”回籠資金成重點
盡管上市房企前五月銷售額仍然不錯,但二季度的頹勢已經越發(fā)明顯。中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示,包括萬科、碧桂園等在內的21家龍頭房企5月單月合計銷售金額為2269.8億元,環(huán)比下降5%,而相比3月份跌幅更是高達25.4%,這一銷售數據也是年內銷售最差的月份。
隨著回款問題疊加融資渠道收緊等影響,房企在未來很可能會面臨越來越大的資金問題,這要求房企加快銷售回籠資金。近日,綠城中國執(zhí)行總裁李青岸表示,對于三、四線城市來說,只要沒有巨大虧損,公司能走量都會走量,以綠城中國在海南的藍灣小鎮(zhèn)為例,春節(jié)后就賣出了30億元,目前三、四線城市的庫存量已經降至40%。
無獨有偶,近日融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌也坦承,下半年開發(fā)貸、住房按揭等銀行貸款將繼續(xù)收緊,再加上銷售速度放緩,開發(fā)商的日子將更加艱難,現金流也會更加緊張!耙虼,現在融創(chuàng)的邏輯是,要能夠快速賣掉,哪怕只賺一點錢都可以,至少沒虧本!
新城控股集團高級副總裁歐陽捷認為,企業(yè)要加快進度、加力推廣、加速推盤,不浪費每一個客戶,老盤要快速去庫存,新盤要保守定價格,才能保持高速運轉。
不過,一、二線城市新房項目的普遍降價似乎不太可能,“綠城在一、二線城市的項目由于口碑不錯,一般不會有價格波動。具體到各家房企,還要看各家房企自己的狀況!瘪T征表示。